Рухнут цены на недвижимость?!

[2A]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

... "Реальный случай" и "взяли ипотеку" под "11-10% годовых" как-то не стыкуются. Во-первых, если верить сайту banki.ru, то взять ипотеку под 10% - это next to impossible (необходимо, чтобы совокупный доход был в районе 67000р. белыми - в противном случае процент будет куда как выше). Во-вторых, квартира за $75k - это вообще халява. В-третьих, те банки, что связываются с кредитами на подобных условиях, требуют от 15% до 50% первоначального взноса. Молодой семье "из другого региона", снимающей квартиру, по ходу дела скопить $7500-$37500 - это тоже непростая задача......[/FONT]

1. Склонен верить не сайтам (в частности много заказухи в И-нете), а документам
2. Совокупный доход семьи в 67 тыс. руб не является чем то заоблачным (хоть и молодая ИТ-семья, совсем не стажеры ), достаточно посмотреть объявления по вакансиям на этом сайте (например)
3. Первоначальный взнос где-то 20-25% был. $75K - для прошлой весны это нормально с учетом изложенных выше факторов (1-комнатная, Подмосковье, стадия строительства (до сдачи был тогда еще нужно было год ждать) ).
4. Ну если желающий купить собственное жилье не может скопить хотя -бы $7500 на первоначальный взнос ..... то о чем тут говорить! Халява давно кончилась
... А до социального общества по европейской модели нам еще неблизко ...

На самом деле тенденции обнадеживающие ... в последние годы процентные ставки по большинству видов кредитов для населения (автокредиты, потребительские, ипотечные) постепенно снижаются .

[Morpheus]

Цитата:

Сообщение от 2A

в последние годы процентные ставки по большинству видов кредитов для населения (автокредиты, потребительские, ипотечные) постепенно снижаются .

тем самым подогревая спрос, что не способствует снижению цены и улучшению качества...
необходимо создать конкуренцию и больше строить жилья...

[xonix]

Уже склонен верить тезису, что в нашей стране подавляющее большинство отлично разбирается в
-футболе
-маркетинге
-строительстве
Ау, коллеги? Тут кто нибудь есть, кто реально в теме? (т.е. работает в какой-нибудь девелоперской компании и действительно в курсе всех проблем девелопера сегодня)
Умиляют безапеляционные вердикты про "1400 /м2 - это цена устраивающая всех".
Коллеги, если такие умные - так чтож никто не идёт и не строит? И денег вроде особо не надо (банки-ж на этапе забора деньгами заваливают), и доходы космические, и страждущим поможете?

[gudzon]

Цитата:

Сообщение от xonix

Уже склонен верить тезису, что в нашей стране подавляющее большинство отлично разбирается в
-футболе
-маркетинге
-строительстве

Свое мнение все равно ведь иметь надо))) Да и где профессиналы??? Аналитики всегда чушь пишут. Те кто молоды - от незнания, те кто тертые - деньги к рукам липнут)))

[Aleck]

Цитата:

Сообщение от xonix

Уже склонен верить тезису, что в нашей стране подавляющее большинство отлично разбирается в
-футболе
-маркетинге
-строительстве
Ау, коллеги? Тут кто нибудь есть, кто реально в теме? (т.е. работает в какой-нибудь девелоперской компании и действительно в курсе всех проблем девелопера сегодня)
Умиляют безапеляционные вердикты про "1400 /м2 - это цена устраивающая всех".
Коллеги, если такие умные - так чтож никто не идёт и не строит? И денег вроде особо не надо (банки-ж на этапе забора деньгами заваливают), и доходы космические, и страждущим поможете?

Цитата:

Сообщение от xonix

Не вдаваясь в расчёты скажу, что при заданной норме доходности на капитал 30-40% (а это поверьте не так много с учётом административных рисков), стоимость среднего м2 сегодня д.б. в районе 2700-3000 долл/м2. Это привлекательная цена для девелопера при которой он готов активно работать на рынке.

Пять баллов. Все дураки, никто не считает, я тоже считать не буду, но 3000 и баста)))))))))
Прям почетный эксперт базара недвижимости

Что-то я не припоминаю ни одной статьи в которой бы хоть один строитель/девелопер опроверг какие бы то ни было низкие оценки, опубликовав подробную смету строительства хоть одного жилого дома... Все только агрегированно-усредненно говорят, что никак не проверишь.

[xonix]

Цитата:

Сообщение от Aleck

Пять баллов. Все дураки, никто не считает, я тоже считать не буду, но 3000 и баста)))))))))
Прям почетный эксперт базара недвижимости

Что-то я не припоминаю ни одной статьи в которой бы хоть один строитель/девелопер опроверг какие бы то ни было низкие оценки, опубликовав подробную смету строительства хоть одного жилого дома... Все только агрегированно-усредненно говорят, что никак не проверишь.

Ну скажем я хоть работаю исполнительным директором в компании-девелопере, входящей в 10-ку крупнейших. Так что для меня это профильная тема. А для Вас?
Смету (реальную) могу по-секрету показать. По отдельной договорённости. Прибавьте к ней 30-40% годовых, средний срок с момента покупки до момента сдачи три года.

[Bil Meshkoff]

Цитата:

Сообщение от xonix

...работаю исполнительным директором в компании-девелопере, входящей в 10-ку крупнейших... Смету (реальную) могу по-секрету показать. По отдельной договорённости...

"Знаешь, кто я? Я секретный физик!" (с) Г.Хазанов

[Pavel]

Цитата:

Сообщение от xonix

Ну скажем я хоть работаю исполнительным директором в компании-девелопере, входящей в 10-ку крупнейших. Так что для меня это профильная тема. А для Вас?
Смету (реальную) могу по-секрету показать. По отдельной договорённости. Прибавьте к ней 30-40% годовых, средний срок с момента покупки до момента сдачи три года.

Сметы у московских девелоперов? Прикидывают на глазок... если навар меньше 200%, за проект не берутся.

[Aleck]

Цитата:

Сообщение от xonix

Ну скажем я хоть работаю исполнительным директором в компании-девелопере, входящей в 10-ку крупнейших. Так что для меня это профильная тема. А для Вас?
Смету (реальную) могу по-секрету показать. По отдельной договорённости. Прибавьте к ней 30-40% годовых, средний срок с момента покупки до момента сдачи три года.

То что исполнительному директору хватает времени на axforum трепаться, косвенно свидетельствует что всё с рентабельностью хорошо)) Я хоть не директор девелопера, но в рабочее время трындеть не успеваю
Как, кстати, внедрение SAP и идет?) Кого выбрали? что то я совсем эту тему запустил...
Для меня непрофильная, но надежный каналы проверки сметы есть.
А cashflow реальный, с конечными бенефициариями? собственников девелопера можно анонимизировать

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от Aleck

Что-то я не припоминаю ни одной статьи в которой бы хоть один строитель/девелопер опроверг какие бы то ни было низкие оценки, опубликовав подробную смету строительства хоть одного жилого дома... Все только агрегированно-усредненно говорят, что никак не проверишь.

На самом деле, конечно, в строительстве сметы делают очень детальные, причем все расценки фиксированы, есть специальные программы, сертифицированные гос.организациями (пардон, в упор не помню, как организации называются ), где учтены все цены и поправочные коэффициенты на различного рода работы, от рытья котлованов под фундамент до выравнивания цементных швов в кирпичной кладке, и в этих программах компании обязаны создаваить сметы на строительство. Для внутреннего пользования, конечно, делается все менее детально, в Excel'е, но тем не менее, учитываются там очень многие, если не все факторы, включая форс-мажоры и создание страховых фондов строительства. Вот пример сметы на жилой дом, что предполагалось строить в ЮЗАО недалеко от Университета Дружбы народов, смета - от мая прошлого года.